Kategorie: Versicherungswissen | Lesezeit: ca. 10 Min.

Unterversichert!

Und es weiß keiner, bis der Schaden kommt.

Die Wohngebäudeversicherung der WEG läuft. Prämien werden gezahlt. Alles in Ordnung.

Bis es brennt oder der bis das Dach weg ist und der Versicherer im Schadenfall mitteilt, dass die Versicherungssumme nicht ausreicht. Die WEG wird zum Teil zur Selbstzahlerin.

Unterversicherung ist kein Randphänomen. Sie ist in vielen WEGs stille Realität, weil Versicherungssummen nicht regelmäßig angepasst werden, weil Anbauten und Modernisierungen nicht gemeldet werden, und weil niemand genau hinschaut, solange kein Schaden passiert.

Was das bedeutet, wer haftet und was du als Hausverwaltung damit zu tun hast, darum geht es hier.

Was ist die Versicherungssumme und warum ist sie bei einer WEG besonders heikel?

Die Versicherungssumme ist der Betrag, bis zu dem der Versicherer im Schadenfall leistet. Bei einer Wohngebäudeversicherung entspricht sie idealerweise dem Wiederbeschaffungswert des Gebäudes, also dem Betrag, der nötig wäre, um das Gebäude im Schadenfall vollständig neu aufzubauen.

Bei einer WEG versichert die Gemeinschaft in der Regel das gesamte Gebäude über eine gemeinsame Police. Das klingt einfach - ist es aber nicht. Denn das Gebäude verändert sich. Baupreise steigen. Eigentümer modernisieren, bauen um, erweitern. Und die Versicherungssumme? Die bleibt oft, wie sie war.

Das Problem entsteht schleichend. Nicht durch eine falsche Entscheidung, sondern durch Untätigkeit über Jahre.

Was passiert bei Unterversicherung?

Wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Wiederbeschaffungswert, liegt Unterversicherung vor. In diesem Fall kürzt der Versicherer die Entschädigungsleistung anteilig — im Verhältnis der Unterversicherung.

Ein Beispiel: Das Gebäude hat einen Wiederbeschaffungswert von 1.000.000 Euro. Versichert sind aber nur 750.000 Euro - also 75 Prozent. Im Schadenfall erstattet der Versicherer nur 75 Prozent des Schadens. Bei einem Schaden von 400.000 Euro bleiben 100.000 Euro bei der WEG hängen.

Nicht weil der Versicherer willkürlich kürzt - sondern weil genau das vertraglich vereinbart ist.

Hinweis: Die Unterversicherungsquote greift nicht erst beim Totalschaden. Sie wirkt bei jedem versicherten Schaden - Wasserschaden, Sturm, Brand, usw. Wer zu niedrig versichert ist, zahlt bei jedem Schadensfall drauf.

Wer haftet bei zu geringer Versicherungssumme?

Primär trägt die WEG als Versicherungsnehmer die Konsequenzen. Die Unterdeckung trifft die Gemeinschaft — und damit jeden einzelnen Eigentümer anteilig.

Das allein ist schon unangenehm. Aber es geht weiter.

Wenn die Unterversicherung darauf zurückzuführen ist, dass die Hausverwaltung ihrer Pflicht zur Überprüfung und Anpassung der Versicherungssumme nicht nachgekommen ist, kann sie persönlich in Haftung genommen werden.

Die Frage ist dann nicht mehr nur: Hat der Versicherer zu wenig gezahlt?

Sondern: Wer hat dafür gesorgt, dass die Versicherungssumme seit zehn Jahren nicht angepasst wurde?

Wie Unterversicherung entsteht - die häufigsten Ursachen

Veraltete Versicherungssummen: Die Police wurde vor Jahren abgeschlossen, die Summe seitdem nicht angepasst. Baupreise sind massiv gestiegen. Was vor zehn Jahren ausreichend war, deckt heute oft nur noch einen Bruchteil des Wiederbeschaffungswerts.

Nicht gemeldete bauliche Veränderungen: Wintergarten, Dachgeschossausbau, Tiefgarage — jede wertsteigernde Maßnahme erhöht den Wiederbeschaffungswert. Aber nur wenn sie gemeldet und die Summe angepasst wird.

Fehlende Wertermittlung: Die Versicherungssumme wurde nie professionell ermittelt, sondern pauschal festgesetzt - und seitdem nicht hinterfragt.

Gleitende Neuwertversicherung falsch verstanden: Viele WEGs haben eine gleitende Neuwertversicherung. Das ist gut - aber kein Freifahrtschein. Die Grundsumme muss stimmen. Wer mit einer zu niedrigen Ausgangssumme startet, gleitet automatisch auf dem falschen Niveau weiter.

Gleitende Neuwertversicherung - was steckt dahinter

Die gleitende Neuwertversicherung passt die Versicherungssumme jährlich automatisch anhand eines Baupreisindexes an. Das schützt vor der schleichenden Unterversicherung durch Preissteigerungen, aber nicht vor Unterversicherung durch nicht gemeldete Baumaßnahmen. Diese müssen separat eingerechnet werden.

Das Grundprinzip: Die Versicherungssumme wird auf Basis eines Basisjahres, meist 1914, in Goldmark ausgedrückt und dann mit einem aktuellen Faktor hochgerechnet. Klingt antiquiert, funktioniert aber als Mechanismus zur Wertstabilisierung zuverlässig.

Was sollte regelmäßig geprüft werden?

Die Versicherungssumme sollte mindestens alle drei bis fünf Jahre auf Plausibilität geprüft werden und bei größeren baulichen Veränderungen sofort. Jede Modernisierung am Gemeinschaftseigentum sollte dem Versicherer gemeldet werden. Ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen schafft Klarheit und ist im Streitfall ein starkes Argument.

Für die Hausverwaltung gilt: Wer diese Prüfung dokumentiert, ist auf der sicheren Seite. Wer es nicht dokumentiert, hat im Haftungsfall ein Problem, selbst wenn er die Prüfung tatsächlich durchgeführt hat.

Was bedeutet das für die Hausverwaltung in der Praxis?

Die Versicherungssumme ist kein Thema, das man einmal anschaut und dann vergisst. Sie ist ein laufendes Thema, und als Hausverwaltung trägst du Mitverantwortung dafür, dass sie stimmt.

Das bedeutet nicht, dass du selbst Bewertungen vornehmen oder Versicherungsberatung leisten sollst. Aber du kannst und solltest dafür sorgen, dass das Thema auf der Tagesordnung bleibt — in der Eigentümerversammlung, im Gespräch mit dem Versicherer der WEG, und in deiner eigenen Dokumentation.

Wer das tut, schützt die WEG und sich selbst. Wer es nicht tut, sitzt im Schadenfall möglicherweise mit am Tisch. Nicht als Berater, sondern als Haftungspartner.

>> Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt nicht den Blick in die Versicherungsbedingungen und stellt auch keine Rechtsberatung dar. <<